Биржевые игры и игры с недвижимостью

Биржевые игры и игры с недвижимостью

Драма, которая сотни и тысячи раз разыгрывалась в нашем обществе, вошла даже в медицину под названием «синдром домостроителя».

Супружеская пара покупает дом, который не может себе позволить, с помощью банка, дающего необходимую сумму в кредит. Банк терпелив, но не совсем бескорыстен, и в течение десятилетий не один раз получает сумму, равную стоимости дома. По прошествии длительного времени супруги, наконец, выплачивают кредит, но в их отношениях нередко наступает кризис, поскольку строительство дома стало основным содержанием их жизни. После развода они, как правило, вынуждены продавать многократно оплаченный дом по сравнительно низкой цене. Нередко дом отходит к тому же банку, который снова выставляет его на продажу. Если банку повезет, он снова найдет семейную пару, которая вновь станет финансировать этот многократно оплаченный дом. В связи с этим вспоминается один из афоризмов Бертольда Брехта: «Что такое ограбление банка по сравнению с обладанием им!»

Однако в полном соответствии с законом полярности, Гремин Банк, созданный лауреатом Нобелевской премии Юнусом[50], действительно помогает малоимущим обрести финансовую независимость.

Разумеется, проецирование ситуации на одни только банки не принесет каких-либо ощутимых результатов, в конце концов, они – только часть той игры, которую нам необходимо понять и которая является абсолютно законной. Нам следует рассмотреть ситуацию с разных сторон.

Описанная выше трагедия – это взгляд разочарованных людей, чувствующих себя обманутыми, но которые на самом деле обманули себя сами. Цена недвижимости, как и любого другого товара, формируется на основании предложения и спроса. В средне– и долгосрочной перспективе цены на недвижимость почти всегда повышаются, поскольку земельные участки ценятся все больше и больше и, соответственно, становятся все более дорогими. При самом неблагоприятном развитии событий – банкротстве – дом решением суда (то есть государства) продается с аукциона. После этого банку выплачивается остаток долга. Сумму, превышающую остаток долга, получают владельцы дома. Подобная ситуация имеет место в случае спора супругов, то есть довольно часто, но банк, разумеется, в этом не виноват. В большинстве случаев на дом находится обычный покупатель, например, через агента по недвижимости, и цена определяется ситуацией на рынке. Если бы не было банков, предлагающих эту игру, многие люди вообще никогда бы не смогли осуществить свою мечту о собственном доме.

С точки зрения хорошо зарабатывающего человека «игра с недвижимостью» вообще представляется единственно разумным вариантом. Тот, кто покупает объект недвижимости и закладывает его, участвует в инфляционной игре, причем почти всегда на стороне победителей. Простой арифметический пример наглядно иллюстрирует этот тезис. Я хочу купить дом за 100х, а у меня есть только 25. Беру у банка кредит на 75х, а дом, соответственно, оформляю банку в залог. Я владею этим домом, например, в течение 30 лет. При уровне инфляции 2 процента в год, приводящей к удорожанию всего, в том числе и жилья, стоимость моего дома возрастает уже до 160х, а с учетом эффекта сложных процентов – даже до 180х. Даже если бы я, не напрягаясь, выплачивал только проценты по кредиту и не принял решение о его досрочном погашении, то есть долг банку составлял бы еще 75х, все равно я бы имел более 80х прибыли, вложив изначально только 25х. Именно в этом заключается причина того, что так много людей сделали себе состояние на недвижимости. Они принадлежат к числу тех, кто зарабатывает на инфляции. Тот, кто сделал такую удачную покупку, должен обладать лишь одним умением – ждать!

С точки зрения состоятельных людей игра с недвижимостью также выглядит несколько иначе. Считается, что более 70 процентов немецких миллионеров сделали себе состояние именно на сделках с недвижимостью. Это значит, что они владели недвижимым имуществом, которое настолько сильно поднялось в цене, что его продажа принесла существенную прибыль, которая в большинстве случаев снова была вложена в недвижимость. Цена многоквартирных домов в черте города нередко превышает сумму в миллион евро. Владение недвижимостью, которая не используется для собственного проживания, является абсолютно законной спекуляцией. А вот сдача недвижимости внаем есть ничто иное, как получение процентов на вложенный капитал. И потому сдача квартиры даже по среднерыночным ценам воспринимается обычными людьми как нечто неприличное. Но, в конце-то концов, каждый арендатор свободен в своем решении при выборе той или иной квартиры.

Упражнение № 28

Деньги и жилье

Снова погрузитесь во внутренний мир покоя и душевных образов, подумайте о вашей ситуации с жильем и задайте себе следующие вопросы.

• Какую роль я играю в игре с недвижимостью? Арендатор, арендодатель или владелец?

• Как я ощущаю себя, играя эту роль?

• Насколько мне важно иметь в собственности земельный участок?

• Насколько для меня важен мой имидж и мое положение в обществе, как его выражают мои жилищные условия?

• Чем я готов пожертвовать ради изменения моих жилищных условий?

Большинство людей проживают в съемном жилье, и арендная плата нередко составляет 1/3 ежемесячного семейного бюджета.

Описанные точки зрения помогают понять, насколько по-разному может восприниматься одна и та же стратегия. Понятно, что недвижимое имущество действительно неподвижно, а деньги должны перемещаться и формировать потоки, но не двигаться при этом вниз по течению. Недвижимость же, благодаря своей неподвижности, приобретает дополнительную стабильность.